Comment réduire ses impôts grâce aux investissements immobiliers ?

En France, la fiscalité peut parfois peser lourdement sur les ménages, en particulier ceux qui perçoivent des revenus confortables. Pourtant, des solutions légales existent. Alors comment réduire ses impôts, tout en se constituant un patrimoine immobilier ?
Parmi elles, l’investissement immobilier locatif s’impose comme l’une des stratégies les plus efficaces et pérennes. Grâce à des dispositifs adaptés, vous pouvez optimiser votre fiscalité, diversifier vos investissements et générer des revenus complémentaires.

Chez Concept Patrimoine, nous vous accompagnons dans vos projets de vie. Faire appel à nos conseillers en gestion de patrimoine  vous aidera à structurer et anticiper vos décisions pour bâtir un patrimoine solide et durable.

Dans cet article, les experts de Concept Patrimoine passent en revue plusieurs outils à votre disposition pour défiscaliser via l’immobilier : les SCPI fiscales, le statut LMNP, le déficit foncier et le dispositif Loc’Avantages. Enfin, nous vous expliquerons pourquoi il est essentiel de faire appel à un expert en gestion de patrimoine pour choisir la solution la plus adaptée à votre profil.

Définir ses priorités et horizons temporels

La défiscalisation immobilière n’est pas une solution unique, mais un éventail de dispositifs adaptés à différents profils d’investisseurs. Que vous soyez fortement imposé, primo-investisseur, ou à la recherche de revenus complémentaires pour préparer votre retraite, il existe une stratégie adaptée à vos besoins spécifiques.

Certaines options sont idéales pour ceux qui veulent investir sans contraintes de gestion, comme les SCPI fiscales. D’autres conviendront davantage aux contribuables souhaitant amortir leur bien tout en percevant des loyers réguliers, comme le statut LMNP. Pour ceux qui détiennent déjà un patrimoine foncier conséquent, le déficit foncier représente une opportunité puissante de réduire leur fiscalité. Enfin, des dispositifs comme Loc’Avantages s’adressent aux investisseurs soucieux d’avoir un impact social tout en optimisant leur imposition.

C’est pourquoi chez Concept Patrimoine, nous analysons en profondeur vos objectifs patrimoniaux, votre situation familiale et votre niveau d’imposition pour vous orienter vers les mécanismes les plus pertinents. Car bien défiscaliser, c’est avant tout bien définir ses besoins, ses objectifs en échangeant avec un expert en gestion de patrimoine.

Les SCPI fiscales (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des véhicules d’investissement collectifs qui permettent de profiter des avantages fiscaux de l’immobilier sans les contraintes de gestion locative. En achetant des parts de SCPI, vous déléguez l’ensemble des opérations (achat, gestion, location, travaux) à une société de gestion agréée, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur le revenu, proportionnelle au montant investi.

Loi Malraux : défiscaliser en rénovant des biens anciens

Parmi les SCPI fiscales encore pleinement actives, la Loi Malraux se distingue. Elle cible des biens anciens situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers historiques à rénover. Ce dispositif permet de déduire jusqu’à 30 % du montant des travaux engagés, dans la limite de 400 000 € sur quatre ans. Il s’adresse aux contribuables fortement imposés souhaitant réduire leur fiscalité tout en participant à la valorisation du patrimoine architectural français.

Dispositifs Denormandie et Pinel : où en sommes-nous ?

La Loi DeNormandie repose sur l’achat et la rénovation de biens anciens dans des centres-villes dégradés. Bien qu’efficace, ce dispositif reste moins pertinent dans le sud de la France, car il cible principalement des villes moyennes hors zones tendues.

Quant à la Loi Pinel, elle a cessé d’être disponible pour de nouveaux investissements depuis le 1^er janvier 2025. Toutefois, ceux ayant investi avant cette date peuvent continuer à bénéficier des réductions d’impôt prévues, à condition de respecter les engagements locatifs.

Vous vous demandez sûrement pourquoi le régime réel est si avantageux ? Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est une option de plus en plus plébiscitée par les investisseurs cherchant à réduire leur imposition tout en générant des revenus réguliers. Il s’applique aux biens meublés mis en location à titre non professionnel, et permet de choisir entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC ou le régime réel.

Le régime micro-BIC est le plus simple sur le plan administratif. Il s’applique automatiquement si vos revenus locatifs issus de la location meublée n’excèdent pas 77 700 € par an. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes déclarées, sans possibilité de déduire les charges réelles. Il convient bien aux petits investisseurs recherchant une solution rapide à mettre en place, mais devient vite moins intéressant dès lors que les charges sont élevées.

Avec le régime réel, vous pouvez amortir la valeur du bien, des meubles et des travaux sur plusieurs années. De fait, les revenus locatifs peuvent être très fortement réduits, voire neutralisés, fiscalement parlant. Vous ne payez pratiquement aucun impôt tant que vos amortissements couvrent vos recettes locatives.

Ce régime est particulièrement intéressant pour ceux qui investissent dans des résidences services, des logements étudiants, ou encore des biens meublés dans des zones à forte demande locative. Il permet une optimisation fiscale redoutable, tout en générant un revenu complémentaire à moyen ou long terme.

Le déficit foncier est un levier fiscal très puissant pour les investisseurs en location nue. Il consiste à imputer les charges locatives et les travaux réalisés sur un bien immobilier sur vos revenus fonciers, voire sur votre revenu global, à hauteur de 10 700 € par an.

C’est une solution idéale pour ceux qui disposent de revenus fonciers élevés, ou qui souhaitent rénover un bien ancien tout en allégeant leur charge fiscale. Contrairement au statut LMNP, ce dispositif est adapté aux locations non meublées, et donc souvent aux logements familiaux ou à long terme.

Le dispositif Loc’Avantages, mis en place par l’Anah, est la version modernisée de l’ancien « Louer Abordable ». Il vise à inciter les propriétaires à pratiquer des loyers modérés, en échange d’un avantage fiscal sous forme de réduction d’impôt.

Ce dispositif est particulièrement adapté aux propriétaires souhaitant allier solidarité et rentabilité, tout en conservant une certaine souplesse de gestion. En fonction du niveau de loyer pratiqué (Loc1, Loc2, ou Loc3), la réduction d’impôt peut atteindre jusqu’à 65 % des revenus locatifs bruts.

Pour en bénéficier, vous devez :

• Louer à des ménages modestes.

• Passer une convention avec l’Anah.

• Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Les dispositifs fiscaux immobiliers sont nombreux, parfois complexes, et toujours en évolution. Choisir la solution la mieux adaptée à votre profil requiert une parfaite maîtrise des règles fiscales, des régimes d’imposition et des opportunités patrimoniales disponibles. Vous vous demandez pourquoi est-il nécessaire de faire appel à un expert en gestion de patrimoine ?

Chez Concept Patrimoine, nous vous accompagnons dans votre stratégie immobilière. Grâce à notre expertise pointue, nos conseillers en gestion de patrimoine analysent votre situation fiscale, vos objectifs et vos capacités d’investissement pour construire un plan sur-mesure.

Avec Concept Patrimoine, vous bénéficiez :

• D’un audit patrimonial

• De préconisations de solutions adaptées

• De la mise en place des solutions

• De la gestion et du suivi du projet

L’immobilier n’est pas seulement un excellent moyen de construire un patrimoine durable, c’est aussi un levier efficace pour réduire ses impôts. Entre les SCPI fiscales, le statut LMNP, le déficit foncier et Loc’Avantages, les possibilités sont nombreuses. Chaque dispositif a ses spécificités, ses avantages et ses contraintes.

Mais pour aligner vos objectifs à vos projets de vie, éviter les erreurs et faire les bons choix, rien ne vaut l’accompagnement d’un expert de la gestion de patrimoine. Les équipes de Concept Patrimoine sont là pour vous conseiller, vous guider et transformer votre fiscalité en opportunité d’investissement.

Contactez-nous dès aujourd’hui pour un bilan personnalisé offert et commencez à bâtir votre avenir patrimonial tout en réduisant vos impôts. Pour en apprendre davantage sur la gestion de patrimoine, téléchargez notre livre blanc gratuitement, nos experts vous partage les clés de la stratégie d’investissement.