Donation immobilière 2026 : exonération jusqu’à 300 000 €
Dans un contexte de tension immobilière durable et de renforcement des contraintes d’accès au crédit, la donation immobilière 2026 introduite par le projet de loi de finances 2026 donation constitue une mesure fiscale majeure. Elle permet de réaliser un don familial exonéré jusqu’au 31/12/2026, sans payer de droits de donation, à condition que les fonds soient strictement affectés à un projet immobilier éligible.
Cette exonération vise à soutenir l’achat d’une résidence principale ou la rénovation énergétique d’un logement existant, tout en offrant aux familles un outil efficace d’anticipation successorale. Utilisée correctement, elle devient un levier structurant de gestion de patrimoine immobilier, parfaitement complémentaire des dispositifs classiques de transmission, permettant d’optimiser leur fiscalité patrimoniale
Qu’est ce que la donation immobilière exonérée en 2026
La donation immobilière exonérée repose sur un don d’argent réalisé dans un cadre familial, déclaré auprès de l’administration fiscale, et destiné exclusivement à un usage immobilier précis.
Contrairement à une donation classique soumise au barème des droits de donation, ce dispositif permet une exonération totale, dans des plafonds strictement encadrés par la loi.
Cette mesure est temporaire et s’applique uniquement aux dons réalisés entre le 15 février 2026 et le 31 décembre 2026. Même exonérée, la donation reste juridiquement encadrée : déclaration obligatoire, traçabilité des fonds et respect de la capacité juridique du donateur comme du bénéficiaire.
Quels sont les montants exonérés en 2026
Plafond de 300 000 € : ce que prévoit le PLF 2026
Le dispositif repose sur les limites 300 000 € évoquées dans les amendements du budget 2026 donation familiale immobilier.
Un même bénéficiaire peut percevoir jusqu’à 300 000 € s’il reçoit des dons de plusieurs membres de sa famille.
Ces montants sont cumulables avec les abattements fiscaux classiques, notamment l’abattement donation parent enfant (100 000 €) applicable tous les 15 ans. Cela permet d’optimiser le calcul des droits de donation immobilière entre parent enfant, voire de les neutraliser totalement.
À quels projets immobiliers s’applique l’exonération ?
Achat d’un logement destiné à la résidence principale
L’exonération concerne l’achat d’un logement neuf ou ancien, y compris en VEFA, dès lors que le bien devient une résidence principale.
L’exonération donation 2026 achat résidence principale s’applique aussi bien lorsque le bénéficiaire occupe le logement que lorsqu’il est mis en location à usage de résidence principale.
Donation pour rénovation énergétique exonérée
La donation pour rénovation énergétique exonérée permet de financer des travaux améliorant la performance énergétique d’un logement existant.
Les fonds doivent être utilisés dans un délai maximal de six mois, condition indispensable pour conserver l’exonération.
Qui peut donner et qui peut recevoir ?
La loi s’appuie sur un lien de parenté élargi. Les donateurs peuvent être parents, grands-parents ou arrière-grands-parents. Les bénéficiaires peuvent être enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants.
En l’absence de descendants, la donation entre époux, ou au profit de neveux et nièces, est également possible. Cette souplesse rend le dispositif pertinent pour les familles recomposées et les situations patrimoniales complexes.
Quelles obligations pour conserver l’exonération
Engagement de conservation et d’usage du bien
Le bien financé doit être conservé pendant au moins cinq ans. Durant cette période, il doit rester affecté à un usage de résidence principale.
Déclaration, acte notarié et rappel fiscal
Même exonérée, la donation doit être déclarée. Selon la nature du montage (donation-partage immobilier, donation immobilière nue propriété, donation avec réserve d’usufruit), un acte notarié donation est obligatoire.
Un non-respect des règles peut entraîner un rapport fiscal donation / rappel fiscal 15 ans, avec remise en cause de l’exonération.
Donation immobilière et stratégie patrimoniales avancées
La donation maison en conservant l’usufruit, la donation nue-propriété résidence principale avantage fiscal ou encore la donation immobilière en SCI familiale permettent d’optimiser la transmission tout en conservant des revenus ou un contrôle du bien.
La donation SCI / donation parts SCI ou la donation-partage immobilier avec soulte calcul sont particulièrement utilisées pour prévenir les conflits successoraux et structurer la transmission du patrimoine immobilier.
FAQ – Questions essentielles sur la donation immobilière
Comment donner une maison à ses enfants sans vendre ?
Grâce à une donation ou une donation-partage, avec ou sans usufruit, encadrée par un acte notarié.
Donation ou succession : qu’est-ce qui coûte le moins cher ?
La donation anticipée permet d’utiliser les abattements et d’éviter une fiscalité souvent plus lourde à la succession.
Peut-on faire une donation immobilière avec réserve d’usufruit ?
Oui, la donation immobilière avec usufruit permet au donateur de conserver l’usage ou les loyers.
Quels sont les frais de notaire pour une donation immobilière ?
Ils varient selon la valeur du bien et la nature de la donation (pleine propriété, nue-propriété, donation-partage).
Peut-on donner un bien immobilier encore sous crédit ?
Oui, sous conditions, avec accord de la banque et analyse du montage.
Donation en SCI vs donation en direct : quelle différence ?
La SCI offre plus de souplesse de gestion, mais nécessite une structuration juridique adaptée.
Donation immobilière : que se passe-t-il si un enfant veut vendre après ?
La vente est possible, sauf engagement spécifique, mais peut entraîner des conséquences fiscales.
Ce qu’il faut retenir
La donation immobilière 2026 permet de transmettre jusqu’à 300 000 € sans droits pour financer un achat ou une rénovation énergétique.
C’est une opportunité temporaire, puissante, mais exigeante sur le plan juridique et fiscal.
