Écrit le 28/06/2022
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FAQ de l’immobilier

     

Vous vous apprêtez à vendre ou à acheter un bien ? Vous êtes un propriétaire à la recherche d’informations pratiques ou de solutions innovantes pour gérer vos biens et votre patrimoine immobilier au mieux ? Nous avons créé pour vous, ce guide FAQ (foire aux questions) afin de répondre à vos interrogations les plus fréquentes.

1°) Quelles sont les solutions pour acheter un bien à plusieurs ?

Pour acheter un bien à plusieurs, il existe 3 solutions :

a) L’achat en indivision :

     L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent des droits de même nature, à parts égales ou inégales, sur un même bien ou sur un même groupe de biens, sans que la part de chacun de ces propriétaires indivis soit matériellement identifiable.

Concrètement, on parle d’indivision lorsque :

  • Plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien ;
  • Plusieurs personnes disposent ensemble de la jouissance d’un même bien.

Comment éviter les risques de l’achat en indivision ?

Par une convention d’indivision.

La convention d’indivision, c’est le moyen d’organiser la gestion de l’indivision et d’en fixer les règles. Les indivisaires peuvent :

  • Aménager la répartition de leurs dépenses, 
  • Nommer un gérant (choisi ou non parmi eux), 
  • Arrêter le montant d’une indemnité d’occupation (si l’un d’entre eux occupe seul le bien par exemple), etc…

Lorsque la convention est conclue à durée indéterminée, aucun des indivisaires ne peut exiger la vente du bien pour obtenir sa part. Lorsqu’il s’agit de bien immobilier, elle devra être rédigée par un notaire et faire l’objet d’une publication au Service de publicité foncière. Elle peut être conclue pour une durée déterminée. Dans ce cas, les indivisaires demeurent libres de la renouveler sur simple accord.

b) Acquérir en SCI : 

  • Société civile immobilière :

Une société civile immobilière est une structure juridique constituée a minima de deux personnes, chacune ayant le statut d’associé, afin de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine immobilier est détenu par la société civile immobilière et chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.

  • Société civile immobilière d’attribution :

On parle de SCI d’attribution pour désigner une société civile immobilière dont l’objet est la construction ou l’achat d’un bien immobilier dans l’objectif de diviser ce dernier entre les associés par la suite.

c) Le pacte tontinier

La « Tontine », aussi appelée « Clause d’accroissement » ou « Pacte tontinier », est une convention intervenante entre plusieurs personnes mettant des biens ou des capitaux en commun avec cette particularité que les sommes versées, leurs produits ou les biens meubles ou immeubles qui auront été achetés à l’aide du capital ainsi constitué appartiendront au dernier survivant.

2°) Quels sont les principaux avantages et inconvénients d’acheter via une SCI ? 

Avantages :

  • structure très flexible et aménageable 
  • choix dans le régime d’imposition des bénéfices 
  • outils de gestion et de transmission du patrimoine 

Inconvénients : 

  • formalités administratives complexes et coûteuses
  • tenue d’une comptabilité non-obligatoire, mais conseillée engendre des coûts supplémentaires (comptable)
  • impossibilité de se partager les biens d’une même SCI entre héritiers
  • présence de deux associés minimum

3°) Investir dans le neuf ou dans l’ancien ? Quel est le projet le plus rentable ? 

  • Prix d’achat : avantage à l’ancien.

Le prix au m² y est moins élevé que celui du neuf. Mais l’écart tarifaire se gomme très vite grâce à des frais à moyen terme moins élevés dans le neuf plutôt que dans l’ancien.

  • Droit de mutation (frais de notaires) : avantage au neuf.

 Ils sont de l’ordre de 2 % à 3 % dans le neuf, contre 7 % à 8 % dans l’ancien (variation selon les départements notamment).

  • Avantage fiscal : avantage au neuf. 

Dans le cadre d’un programme de défiscalisation, l’investisseur pourra bénéficier d’une réduction de son impôt sur le revenu. Mais attention il y a des contraintes (engagement de durée de location, montant de loyer plafonné…).

Il convient donc de bien étudier la balance avantages / inconvénients afin de définir le projet le plus adapté à chaque client.

  • Travaux : avantage au neuf. 

Contrairement à l’ancien, où des travaux plus ou moins importants sont à prévoir généralement à court et moyen terme (ravalement de façade, rénovation des parties communes, mises aux normes…), il n’y a ni remise aux normes ni travaux importants à prévoir dans le neuf et, le cas échéant, ceux-ci sont couverts par la garantie décennale.

  • Rentabilité locative : avantage à l’ancien. 

Bien que les locataires privilégient majoritairement les logements neufs, la tension sur le marché locatif est telle que les biens anciens trouvent également preneurs relativement facilement. 

Nous constatons ainsi peu d’écart sur les loyers entre les appartements anciens et les appartements neufs. Les appartements neufs étant plus chers que les appartements anciens, la rentabilité locative est ainsi meilleure pour les logements anciens. 

  • Revente : avantage à l’ancien.

En effet en cas de revente rapide, avec notamment une rénovation de qualité la probabilité de réaliser une plus-value est plus importante avec un immobilier ancien.

En revanche sur le long terme, il est envisageable de réaliser également une plus-value sur une acquisition dans le neuf notamment pour les biens les plus prisés. 

Attention, le critère essentiel pour réaliser un bon investissement neuf ou ancien reste l’emplacement de votre acquisition immobilière. 

4°) Faut-il investir en nu ou en meublé pour du locatif ?

Nous le savons, la location vide est confortable en matière de gestion (durée du bail plus étendue, moins d’investissement personnel en termes de temps passé) et correspond au plus gros de la demande sur le marché. D’un point de vue financier en revanche, l’option de la location meublée comporte tout de même plus d’avantages. 

L’amortissement du bien et du mobilier permet de réduire la base imposable de vos revenus locatifs, et parfois même de l’annuler. Par ailleurs, le loueur meublé est plus contraint en termes de gestion administrative (déclaration de début d’activité, déclarations fiscales plus compliquées à renseigner notamment pour le régime fiscal du réel, etc.) et nécessite une localisation adaptée à la demande (généralement centre-ville et proche des transports et des commodités).

Le dernier avantage du meublé par rapport au nu, en comptabilité au régime du réel, les frais de notaires sont déductibles ou amortissable.

5°) Quelle est la meilleure solution pour financer mon projet immobilier ? 

Le recours à un prêt nous conduit la plupart du temps à nous tourner vers les établissements bancaires. Il est assez fréquent et recommandé d’avoir recours à un courtier en prêt immobilier pour rechercher la meilleure solution de financement et la banque la plus compétitive.

Il existe plusieurs types de prêt permettant de disposer de l’enveloppe nécessaire à l’acquisition de son projet immobilier :

  • Les prêts aidés : En complément du prêt immobilier bancaire, vous pouvez, sous certaines conditions, bénéficier de prêts aidés. Vous pouvez ainsi emprunter sans intérêts ou à des taux très bas. Parmi les prêts aidés, vous retrouvez notamment :
  • Le prêt à taux zéro : permet de financer une partie du montant d’achat de votre maison sans intérêts, (prêt d’état et prêt commerciale des banques),
  • Le prêt action logement : accessible aux salariés d’entreprises employant plus de 10 personnes,
  • Le prêt épargne logement : vous pouvez y souscrire après avoir épargné pendant une certaine durée sur un compte épargne logement (CEL) ou plan épargne logement (PEL). À l’heure actuelle avec des niveaux de taux d’intérêts très bas en banques, ce type de prêt n’a plus réellement d’utilité.
  • Le prêt Fonctionnaire
  • Le prêt à l’accession sociale (PAS)
  • Le prêt conventionné (PC)
  • Le prêt locatif social (PLS)
  • Prêt familial 

Fort d’une expérience de plus de 10 ans en immobilier (vente et gestion locative), nous sommes surtout conseillers avant d’être vendeurs. 

L’objectif de notre cabinet est de vous proposer des solutions adaptées à vos besoins et de vous aiguiller vers le meilleur projet en fonction de votre situation personnelle, familiale, professionnelle, fiscale et financière. 

Par conséquent, il est préférable de consulter un professionnel en amont de vos projets afin de définir la solution la plus adaptée à vos besoins et à vos objectifs.