Si vous avez pour projet d’investir prochainement dans l’immobilier et que vous ne savez pas vers quel type de bien vous tourner, nous vous conseillons de lire cet article qui vous expliquera les avantages d’investir dans un programme neuf.
Qu’est-ce qu’un programme neuf ?
Lorsque l’on parle de programme neuf immobilier, on fait référence à un ensemble d’un projet immobilier et de sa construction, le tout initié par un promoteur.
Ce dernier cherchera, en premier lieu, à trouver un terrain pour construire son projet pour s’atteler ensuite à l’élaboration d’un cahier des charges (qui indique la nature et le nombre de logements, la surface et les pièces, le type d’architecture et son intégration dans l’environnement) qui tiendra compte du plan local d’urbanisme. Dès lors, il pourra s’attarder intégralement à la construction, à savoir que le projet mettra entre 15 et 24 mois à aboutir et les travaux débuteront dès qu’un certain pourcentage de logements est acheté.
De ce fait, tous les logements sont vendus sur plan (ce que l’on appelle plus communément une vente en l’état futur d’achèvement), puisque les travaux n’auront pas débuté.
Quels sont les avantages notables pour un investissement en programme neuf ?
L’investissement en programme neuf s’avère être très avantageux, de nombreux bénéfices sont à noter et nous avons décidé de vous en livrer quatre.
Des frais de notaire nettement réduits
Lorsque vous faites le choix d’acheter un appartement, vous devez en amont penser aux frais qui interviennent en plus du prix du logement, ce qui est notamment le cas des frais de notaire. Ce coût prend en compte la rémunération du notaire, les démarches administratives ainsi que les impôts et taxes.
En investissant dans l’ancien le taux est fixé à 6% voire 7% du prix du logement. Si vous souhaitez investir dans un programme neuf, vous verrez ce taux baisser à 2% voire 3% du prix d’achat, un taux nettement réduit qui peut énormément jouer dans la balance au moment de l’achat.
En effet, la plupart des banques exigent, pour accorder un financement, un apport personnel à minima équivalent aux frais d’acquisition. De ce fait, il sera plus aisé d’accéder à un financement lorsqu’on dispose d’un faible apport si l’on se dirige vers un achat dans de l’immobilier neuf.
Une réduction d’impôt
En investissant dans un programme neuf, vous pouvez bénéficier de plusieurs mécanismes de défiscalisation mis à disposition, tels que :
- La loi Pinel : elle est effective uniquement pour les logements loués nus, pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, et permet de profiter d’une réduction fiscale de 10.5%, 15% ou 17.5% du prix de revient du logement en 2023. En 2024, ces niveaux de réduction sont appelés à diminuer respectivement à 9%, 12% et 14% en fonction de la durée de détention de votre investissement.
Depuis 2023, un nouveau dispositif dit « Super Pinel » ou « Pinel plus » tend à encourager les investisseurs à se tourner vers des biens immobiliers répondant aux dernières normes. Le prix des logements sera en moyenne plus élevé, mais il est probable que vous bénéficierez d’une plus-value plus importante lors de la revente.
Les taux de réductions d’impôt dont l’investisseur pouvait bénéficier les années précédentes (12% ; 18% et 21%) sont maintenus dans le cadre du « Pinel plus ».
- La loi Censi-Bouvard : en s’engageant à louer votre logement meublé durant 9 ans, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat hors taxes (allant jusqu’à 300 000 euros) mais aussi d’un reversement de la TVA immobilière de 20 %. Ce dispositif est exclusivement dédié aux loueurs de meublés non-professionnels (LMNP) dans des résidences de services.
Ce dispositif a pris fin le 31/12/2022 et n’a pas été reconduit par la loi de finances 2023. Il reste cependant possible de louer son appartement neuf dans le cadre du statut du loueur en meublé non professionnel ou professionnel et ainsi bénéficier des avantages de ces statuts (amortissements du bien et des frais de notaires possibles dans le cadre du régime fiscal dit au réel ; abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes dans le cadre du régime micro…).
Un prêt plus avantageux
Dès lors que l’investissement concerne un logement neuf, vous pouvez contracter un prêt à taux zéro. Pour en bénéficier, il faut :
- Que le logement soit votre résidence principale :
- Un an après l’achat (ou lorsque les travaux sont terminés).
- Lors du départ à la retraite, qui doit avoir lieu au plus tard dans les six ans après l’achat (ou lorsque les travaux sont terminés).
- Que vos revenus n’atteignent pas un montant prédéfini, qui dépendra du nombre d’individus qui logent dans le futur appartement ainsi que de la commune où il se trouve.
Dans le contexte actuel qui a vu les taux d’emprunt tripler en un peu plus d’un an, cela peut constituer un avantage précieux. En effet, à budget équivalent de remboursement mensuel, l’octroi d’une enveloppe à taux 0 % vous permettra d’emprunter plus à la banque. L’enveloppe maximum pouvant être accordée en 2023 s’élève, pour un couple avec 2 enfants, à 120 000,00 € (sous réserve des revenus du ménage et de la zone d’acquisition).
Un placement plus sûr et durable
Du fait qu’il n’ait jamais été occupé auparavant, le logement en programme neuf peut donner lieu à une plus-value au moment de la revente. En effet, le prix de vente peut être plus élevé que le prix d’achat puisqu’aucun travaux de mise à niveau ne sera à prévoir ni aucune rénovation d’un point de vue énergétique. Cette affirmation se justifie grâce à différentes certifications spécifiques qui sont délivrées à l’issue de la construction telles que : la garantie de parfait achèvement, décennale ou biennale.
La loi Climat & Résilience publiée le 24 août 2021 renforce cette perspective positive pour les logements neufs. En effet, la loi impose désormais des mesures en vue de réduire le nombre de logements énergivores (classes F et G) en favorisant leur rénovation énergétique. L’objectif étant que l’ensemble des logements considérés comme « passoires thermiques » soient rénovés d’ici dix ans.
Les logements anciens concernés devraient ainsi subir des ajustements de prix à la baisse, tandis que les logements neufs devraient eux conserver leurs cotes voire connaître une progression de leur valorisation dans le temps. Nous avons ainsi pu observer localement (Alpes-Maritimes) de nombreuses opérations de revente de logements « neufs » acquis entre 2018 et 2021 et revenus courant 2022 et début 2023 avec des plus-values significatives.
Il ne suffit pas, en revanche, de faire ce constat pour en conclure que tous les achats dans le « neuf » seront couronnés de succès. Il convient d’effectuer une bonne sélection des biens eu égard à la qualité de leurs emplacements, la qualité des prestations, l’architecture de la résidence, l’agencement et le volume des appartements…
Certains inconvénients sont à noter
Nous avons vu ci-dessus quels pouvaient être les bénéfices générés en investissant dans les programmes neufs, cela dit quelques inconvénients peuvent être exposés.
Un prix plus élevé que pour les logements anciens
C’est un fait, acheter un logement en programme neuf peut s’avérer être plus onéreux au démarrage. On constate que le prix peut être de 15% voire 20% plus cher qu’un logement ancien. Mais comme évoqué précédemment, aucun frais de travaux n’est à prévoir et les frais de notaire sont réduits, ce qui peut parfois conduire au final à une équivalence entre ancien et neuf.
Une projection plus difficile
Étant donné que l’achat se base sur des plans, les investisseurs peuvent parfois avoir du mal à se projeter et n’arrivent donc pas à sauter le pas. Cela dit, de nos jours énormément de représentations visuelles tentent de se rapprocher au maximum de la réalité pour limiter ce sentiment.
Une livraison qui peut prendre du retard
Puisque les travaux ne peuvent débuter que lorsqu’un certain pourcentage de vente de logement est atteint, il faut faire preuve de patiente avant d’espérer occuper les lieux. Au-delà de cet inconvénient, s’ajoutent également les imprévus liés aux travaux. Il faut donc se préparer à des éventuels retards et imprévus.
Les programmes neufs proposés chez Concept Patrimoine
Concept Patrimoine propose une sélection de programmes neufs dans Nice et sa région.
Grâce à cet article, nous espérons vous avoir aidé quant au choix de votre futur investissement immobilier.
Si toutefois des questions persistent, les membres de nos équipes seront ravis de vous répondre, alors n’hésitez pas à nous contacter pour organiser une rencontre totalement gratuite et sans engagement.
